د. أسامة حجازي المسدي يكتب: الجزرة والعصا والمستهلك والمطورين العقاريين فى مصر
انتشرت بمصر مفاهيم جديدة للتجمعات السكنية المتكاملة الخاصة أو ما يسمى Compounds والتى فى الغالب تقام بواسطة المطورين العقارين الكبار الذى يتولى تطوير الأرض وإنشاء البنية التحتية والفوقية ومن ثم يتولى بيعها إلى المستهلكين ، وشاهدنا فى السابق وحاليا أمثلة ونماذج كثيرة ناجحة لتلك المشروعات من خلال المطورين العقاريين المسيطرين على السوق المصري من بينها طلعت مصطفى إعمار وأوراسكوم وسوديك وبالم هيلز والعديد من الشركات الكبرى والذى لا يتسع المجال لذكرهم .
نظم المشرع المصري فى قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 وفى قرار وزير الاسكان 144 لسنة 2009 مسألة تنظيم إتحاد الشاغلين وحدد آلية عمله وبالنسبة للتجمعات السكنية فقد أوجب القانون ولائحته التنفيذية على المطور العقاري وبلوغ عدد الشاغلين لعدد 60% أن يقوم بإنشاء شركة (تحت مظلة قانون الشركات ) تتولى إدارة التجمع وتكون العضوية والمساهمة فى الشركة مقصور على الملاك وبقدر ملكية كل مالك بوحدته العقارية .
إن الفراغ التشريعي فى مسألة إدارة المجمعات السكنية الخاصة هو ما دعا لكتابة تلك السطور من أجل حث المشرع على التدخل لتنظيم العلاقة بين المطورين العقاريين والمستهلكين (الشاغلين ) أو (الملاك الجدد ) أو (المشترين للوحدات) خاصة بعد بات المطور العقاري يمارس سياسة الجزرة والعصا مع المستهلكين من خلال طرح المشاريع والإعلانات التي يقوم بإغراء المستهلكين للشراء وهذا ليس إتهام للمطورين بل أننا نتكلم عن واقع يحدث فى السوق العقاري المصري وما أن يتم التعاقد مع المستهلك فيصبح خاضعا لمنظومة ونظام المطور العقاري(دولة وسلطان المطور) وليس تحت قانون واضح ، والحقيقة أن هناك عدة إشكاليات يجب أن يتم تنظيمها من قبل المشرع وهي بإختصار شديد :-
1- تنظيم آلية طرح المشروعات السكنية الخاصة ووضع ضوابط للإعلانات تكون مرتبطة بواقع الشركة المطورة وقدرتها الفنية والمالية على التنفيذ للمشروع .
2- صياغة عقود بيع نموذجية متوازنة تحكم العلاقة بين المطور والمستهلك تضمن لكل طرف حقوقه وملحقات العقد من شهادة ملكية الأرض والمخطط العام الخاص بالتجمع السكني والمخطط الخاص بالوحدة المباعة.
3- ضمان عدم تلاعب المطور العقاري بالمخطط العام المعتمد والتزامه بنسب المباني وتنفيذ جميع المرافق والإنشاءات والطرق وأماكن الترفيه وكل ما ألتزم به وأعلن عنه وأدرجه بالعقد أو بالاعلانات عن مشروعه وجعلت المستهلكين يقدمون على التعاقد معه .
4- تنظيم مسالة السداد لتكون بالحسابات البنكية للمطورين مباشرة للثمن والدفعات المترتبة على العقد فى حال كان البيع بالأقساط .
5- تنظيم المسائل المالية والودائع التى يدفعها المستهلك كودائع للصيانة لكي يتولى المطور الصرف على المجمع حيث يجب أن تكون تلك الودائع تحت الرقابة ومن الوضوح والشفافية ليعلم المستهلك أين تصرف أمواله ولا تكون مجالا للتربح من المطور ويكون هناك حساب بنكي تحت رقابة المستهلكين .
6- تنظيم مسألة إدارة تلك المجمعات بصورة أكثر تفصيلا ليتواكب مع الوضع الحالي .
الموضوع جد خطير ويمس الثروة العقارية بمصر خاصة مع النهضة التى تشهدها من إنشاءات واستثمارات تجاوزت التريليونات من الجنيهات فى بلد يميل للاستثمار العقاري والى حفظ أموالهم ومدخراتهم فى الأصول العقارية والتي يجب أن يتم الحفاظ عليها وتقنين تلك الجزئية بشكل متكامل يتواكب مع التطور الحاصل وتطوير هذا القانون الذى صدر فى 2008 والقرار الوزارى الصادر بشأنه فى العام 2009 فهل يتدخل المشرع المصري ؟ .
